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第431章 商业综合体（第2页）

“有些生产商也想自建渠道，但是他们现在要么不懂如何选址，要么一次性拿不出这么多钱，所以我们可以把他们集中起来，帮助他们选址、给他们提供装修建议，还可以让他们分期付款。”

“你说的是‘以售养租’模式？”江奕越听越觉得耳熟，这不就是几年后滨城王首富的万达城市综合体模式么？

邵军听到这个词汇倒是眼前一亮，自己辛辛苦苦想出来的模式，精髓不就是这四个字么？

这个小家伙反应速度真是不错，自己以后可以更好地向客户推介了。

“以售养租？这个词用得好，卖掉一些商铺，核心的位置就只出租，这样也好管理。要不然那些家伙们转手几圈就变成菜市场了。”

“以售养租”是万达搭建的城市综合体模式，“售”指的是把商业地产周边附属开发的住宅与部分写字楼拿出来销售，“养”着需要长期培育的商业地产。而在以往模式中，那些铺位一度完全出售，导致商业地产变得五花八门、个人怎么随意怎么来。

如今以租赁的形式，把核心区域的经营主导权把持在手里，方便实现统一管理，实现为其他区域“引流”的作用。

“以售养租”另一种叫法是“地产开发补贴商业经营”，这也是“万达广场”商业模式的精髓。

不过，邵军毕竟受限于时代，他能想到的也就是在商铺层面打转，不像江奕那样可以把视角扩大到住宅和写字楼。

“这个模式前期需要核心客户的大资金投入，估计他们很难答应，缺少了核心商户的支持，整个模式也就玩不转了。”江奕想起了万达城市综合体引进的沃尔玛、家乐福等世界顶尖超市，这些自带BGM的商业机构本身就是对商圈的最好广告。

现在华国的消费水平无法支撑这些世界级超市批量进驻。邵军的设想缺少了“领头雁”，就需要花费巨资把“生地”催化成“熟地”。

问题是商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则整个商圈都是必死无疑。

“我们可以把很多商家邀请过来一起商量，走‘共同选址、联合发展’的开发模式，先租后建、招商前置，聚集大家的钱，提高资金使用效率，也对核心商户有更大的吸引力，”针对重点客户实现“定制服务”，看来邵军确实是想得非常深入了，“而且你不是在香江收购了一个房地产开发公司吗，只要创意够好，他们就能募集资金吧？”

商业综合体模式的两条腿：资金投入和核心商户，如果加上香江资本市场的支持，资金方面的想象空间就打开了。

那么现在需要重点强化的就是核心商户了。世界级超市进驻华国的不多，内生的连锁超市还没有进入寡头时代。

看来需要进入超市这个业态了。静待物联网时代到来、一步跨越到未来的领头电商，是有些妄想了。

“可以换个思路，我哥哥可以从香江那边的资本市场收购超市经营企业，同时可以大量引进香江的超市经营人才，”江奕知道以邵军的思路解决不了核心商户的问题，那咱们就自己去打造一个更大的存在，“我们现在要做的，是培养一个主力商家。”

邵军的建议可行，但是却不能着急。现在的华国还没有解决吃饱穿暖的问题，民众的目光更多的是盯着便宜、量大。

我们可以做，但是我们要做不同的商业综合体。

那就先好好学一学亚马逊的经营模式。以后每年最后一天，打出“便宜有好货、亏本销售、消灭全年最后一分钱利润”的口号，最好是再创造一个“黑色星期六”的民间购物节。

“第一个阶段就叫做‘订单模式’，商业综合体与主力商家、包括多家紧密合作伙伴，共同选址、联合发展。通过先租后建、招商前置，提前获得主力商家的设计规划图纸，在建设过程中实现共同设计、技术无缝对接，实现标准化设计与管理；

“第二个阶段就叫做‘固定伙伴’，选择长期战略合作伙伴为施工单位，以保证建筑企业的重视和资源投入；

“第三个阶段就叫做‘以售养租’，出售部分非核心商铺、减轻资金回笼压力；

“第四个阶段就叫做‘批量复制’。不论商业综合体开到什么地方，这些合作伙伴都要跟随开店，对于主力商家，在划分的同等级城市‘打包’收取同样水平租金，减少谈判成本、缩短招商时间。”

当江奕把自己的想法说出来以后，邵军的心里只剩下一个字，一个大写的“服”！

他可以肯定的是江奕在此之前从来没有思考过超市的事情，这个领域是邵军的自留地、制高点。

那就是说，江奕只是受到自己激发之下的临时起意，可是他提出的模式却比邵军自己的想法高了一个档次不止。

看到邵军大写的错愕，江奕可以放松一下了。要的就是这个效果，空军一顿轰炸，不怕你不服！

“真要能够做到这些合作模式，建设周期可就大大缩减了，我估计两年就能完成。”邵军终于从震惊中走了出来，招商的主要任务基本上只有第一次投入，剩下的就是没什么讨价还价余地的小散们了。

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