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第62章 房子计算公式总结(第2页)

此房产市场总房价为2000万元,首付占总房价的30%,购房中介费为总房价的3%,则初始投资现金总额=2000x(30%+3%)=660万元

第三步:求解净租金收益率

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%

=38.7万÷660万x100%=5.86%

结论:目前此房产的净租金收益率为5.86%大于十年期国债收益率中位值3.8%,

此时投资房了基本没有风险,符合买入标准。

2、计算一下自己现住小区房子售租比和好价格。(假设:首付30%,最长贷款期30年,每年持有房子的物业费和其他费用为租金的10%银行商贷利率4.9%,

购买税费为房价的5%)通过网上的购房、租房平台,查询自住房目前的出租价和出售价。

一、计算售租比

下面以张三的房子举例说明

房子情况简介:翠华家园户型:二室一厅,面积:130平,市场售价:350万,

月租金:5000元。

售租比=出售价÷月租=350万÷0.5万=700

结论:当中国房子的售租比大于540的时候,中国的房地产市场是有泡沫的,此时就是卖房的时候,这是从投资的角度去分析卖出,而不是自住房。至于房子是否需要卖出,还需要具体情况具体分析!

二、计算好价格

当净租金收益等于3.8%时对应的价格就是“好价格”,房价低于这个价格越多,就越有投资价值。

房子好价格计算公式:

净租金收益率=年租金净额÷初始投资现金总额x100%=10年期国债收益率中位值=3.8%

这个公式是计算房了的好价格的总体思路。净租金收益率以中国10年期国债收益率作为参照值。

中国十年期国债收益率走势:

2023年2月28日5年期国债收益率:2.5266%;10年期国债收益率:%

实际上,投资中国、日本、美国的房产都可参考美国10年期国债收益率的中位值,大道至简,这道题,按照3.8%固定值计算即可,未来出现变动大家可以参考美国10年期国债收益率。

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美国10年期国债收益率中位值网址

根据以上计算房子的好价格的总体思路。我们假设房子单价等于X元时为“好价格”,房子130平,130X是房屋总价.

第一步:计算年租金净额

年租金净额=年租金总额-其他费用-年按揭贷款本息

年租金总额=月租金x12个月=5000x12=元

其他费用每年的物业费管理费等加起来的成本,占年租金的10%。

其他费用=年资金总额x10%=x10%=6000元

③好价格对应的年按揭贷款本息

要想计算好价格对应的年按揭贷款本息,我们首先要计算每年还款金额占贷款金额的比例,

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